Mengapa kota-kota yang digerakkan oleh teknologi mungkin mengalami koreksi perumahan terbesar

• Origin Investments telah mengidentifikasi lima kota yang terlihat menjanjikan untuk investasi real estat.
• Industri teknologi berperan dalam pertumbuhan ekonomi setiap kota.
• Tetapi konsultan real estat Nicholas Gurley mengatakan kota-kota yang merupakan pameran teknologi mungkin perlu menyelam lebih dalam daripada yang lain.

Lima kota teratas AS yang menawarkan peluang terbesar untuk investasi real estat multi-keluarga, pertumbuhan sewa, dan pengembangan terletak di Selatan. sabuk matahariberdasarkan aset investasisebuah perusahaan real estate swasta yang mengelola aset senilai $1,4 miliar.

Dalam laporan baru-baru ini, perusahaan memeriksa potensi pertumbuhan tarif sewa di berbagai pasar AS dengan mengevaluasi metrik seperti tarif sewa historis, keterjangkauan perumahan, penawaran dan permintaan, imigrasi baru-baru ini, pertumbuhan pekerjaan lokal, pendapatan, dan populasi. Dari 150 pasar AS yang dipertimbangkan, Origin menemukan bahwa Phoenix, AZ; Tucson, Arizona; Las Vegas, Nevada; Austin, Texas; Nashville, Tennessee, adalah lima kota dengan potensi pendapatan, lapangan kerja, dan pertumbuhan penduduk yang menjanjikan.

“Mereka semua adalah kota berukuran sedang dengan ruang untuk tumbuh dan pinggiran kota yang memberikan banyak pilihan bagi penduduknya dalam hal gaya hidup dan lokasi,” tulis laporan tersebut. “Tiga kota adalah ibu kota negara bagian, dan semuanya memiliki kehadiran universitas yang kuat yang membentuk jenis tenaga kerja berkualitas yang ingin ditarik dan dipertahankan oleh distrik.”

Masing-masing dari lima kota memiliki pasar tenaga kerja yang beragam dan kuat yang seringkali mirip dengan

industri teknologi

Kata aslinya.

Manufaktur teknologi adalah salah satu industri terbesar yang telah pindah ke Phoenix, dari bawah ke atas dalam beberapa tahun terakhir, sementara Origin mengharapkan pekerjaan dan upah meningkat di Nashville, Tennessee, karena lebih banyak pekerjaan teknologi ditambahkan. Perpindahan Caterpillar tahun 2017 dari kantor pusat teknologi pertambangan regionalnya ke Tucson, Arizona menciptakan sekitar 600 pekerjaan di kota tersebut. Las Vegas, Nevada, yang sudah terlihat menarik karena kurangnya pajak negara bagian dan perusahaan, baru-baru ini membuat rencana untuk menarik industri baru seperti layanan keuangan dan teknologi informasi. Perusahaan teknologi semakin menjadi bagian integral dari pasar di Austin, Texas, di mana perusahaan seperti Oracle, Tesla, Samsung, Apple dan Meta telah pindah atau berencana untuk membangun kampus baru.

Origin lebih lanjut menyebutkan pemulihan cepat masing-masing kota terhadap tantangan yang ditimbulkan oleh pandemi sebagai tanda kekuatan. Perusahaan mengutip data dari Biro Statistik Tenaga Kerja yang menunjukkan bahwa sewa rata-rata tumbuh 3% dalam lima tahun menjelang pandemi. Dengan menggunakan metrik ini sebagai patokan, Origin percaya bahwa potensi pertumbuhan kelima kota ini, setidaknya hingga tahun 2023, akan jauh melebihi angka 3%.

“Meskipun kami memahami bahwa pasar real estat selalu berkembang, kami mencari tempat di mana tren ketenagakerjaan dan demografi menunjukkan peluang masa depan,” jelas Origen. “Di lima kota ini, kami melihat banyak hal yang bisa kami optimistis.”

Apakah kota-kota ini dilebih-lebihkan?

Dengan latar belakang pasar real estat yang menggelegak, mustahil untuk tidak bertanya-tanya apakah prospek pertumbuhan perumahan yang memusingkan ini mendorong gelembung di ambang pecah.

Analisis terbaru oleh NPR berdasarkan data dari Moody’s Analytics menunjukkan lima kota Asal yang harus diperhatikan – Phoenix, Arizona; Tucson, Arizona; Las Vegas, Nevada; Austin, Texas; dan Nashville, Tennessee – peringkat masing-masing di 21, 155, 22, 36, dan 16 dalam daftar Daerah perkotaan yang paling dinilai terlalu tinggi di Amerika Serikat.

Sementara Origin telah menyoroti hubungan dengan teknologi besar sebagai aset untuk pertumbuhan perumahan di kota-kota, kota-kota yang sama ini mungkin terlalu bergantung pada tenaga kerja teknologi, yang berarti bahwa beberapa memiliki risiko tertinggi jika terjadi penurunan industri, kata Nicholas Gurley, CEO Perusahaan analitik data real estat Reventure Consulting. Dalam wawancara baru-baru ini dengan Insider, Girly memperingatkan bahwa banyak perusahaan teknologi tetap tidak menguntungkan, meskipun investor berbondong-bondong ke mereka seperti ngengat.

“Teknologi mempekerjakan sejumlah kecil orang di ekonomi AS dibandingkan dengan semua industri lain, tetapi mereka mengendalikan sejumlah besar kekayaan dan permintaan perumahan,” kata Girley. “Sekarang harga saham jatuh dan kita mulai melihat PHK, ini merupakan faktor risiko ekonomi yang signifikan untuk pasar perumahan ini.”

Lebih jauh, ia percaya bahwa membenarkan apresiasi besar-besaran kota-kota besar karena pertumbuhan masa lalu adalah “pandangan ke belakang”.

“Area yang diuntungkan darinya [tech] Selama lima sampai 10 tahun terakhir, Anda akan melihat pertumbuhan yang lebih sedikit ke depan, kata Jerley, paling banter. Paling buruk, mereka akan mengalami penderitaan ekonomi.

Jarley terutama berpikir bahwa Austin, Texas saat ini menghadapi gelembung perumahan. Ini karena biaya perumahan tahunan kota hampir dua kali lipat dalam dua tahun terakhir, dibandingkan pertumbuhan upah 7% dan pertumbuhan sewa 24% selama periode yang sama.

Di sisi lain, wakil kepala ekonom Redfin Taylor Marr menegaskan dalam wawancara baru-baru ini dengan Insider bahwa pola imigrasi berpenghasilan tinggi cukup untuk membenarkan kenaikan harga di kota-kota seperti Austin.

“Salah satu hal paling menarik yang pernah saya lihat adalah ketika Anda melihat area metro yang benar-benar memimpin negara dalam hal kenaikan harga, jika Anda membandingkannya dengan pendapatan lokal seperti di Austin, atau Phoenix, atau bahkan mungkin Nashville, itu mungkin tampak bahwa harga rumah jauh melampaui pertumbuhan pendapatan di daerah-daerah itu.”

“Tetapi begitu Anda memperhitungkan bahwa sejumlah besar pembeli rumah di daerah perkotaan tersebut sebenarnya berasal dari kota-kota pesisir yang lebih mahal ini, dan membawa serta pendapatan yang lebih tinggi atau bahkan lebih banyak uang daripada menjual rumah di kota-kota pesisir tersebut, mereka yang biasanya memiliki Migran memiliki banyak keuntungan. anggaran yang lebih besar, dan mereka benar-benar dapat menghemat uang untuk perumahan dibandingkan dengan apa yang mereka tinggalkan.”

Dengan mengingat hal itu, lima kota unggulan yang disorot tercantum di bawah ini, bersama dengan komentar untuk masing-masing kota.